La fiscalidad del alquiler de una vivienda varía de forma significativa en función del tipo de arrendamiento que se elija: larga estancia, temporal o turístico. Para propietarios e inversores, entender las implicaciones fiscales de cada opción es clave para optimizar la rentabilidad y evitar sorpresas con Hacienda.
En Ambienthe analizamos cómo impacta la fiscalidad del alquiler de vivienda en cada una de estas modalidades:
Alquiler de larga estancia: estabilidad y bonificación fiscal
Es el modelo más tradicional y está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se aplica cuando el bien se destina a vivienda del inquilino que reside de forma permanente (no necesariamente habitual). Este tipo de contrato ofrece estabilidad tanto al arrendador
como al inquilino y, desde el punto de vista fiscal, es uno de los más ventajosos:
- Bonificación con carácter general del 50% en el IRPF sobre los rendimientos netos declarados en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2024, según la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (antes era del 60%, porcentaje que se mantiene para los contratos celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023 y durante 2023 para aquellos celebrados desde esa fecha al 31 de diciembre de 2023). En zona de mercado residencial tensionado (en este momento, sólo Cataluña), la bonificación puede alcanzar hasta el 90% (vid. art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF).
- Menor rotación y desgaste de la propiedad.
- Exigencias administrativas reducidas.
Alquiler de temporada: versatilidad con un perfil fiscal intermedio
Pensado para estancias por motivos laborales, académicos o de traslado temporal, regulados por el artículo 3.2 de la LAU: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los
celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que
los celebren”
En este tipo de alquiler:
- Se tributa también como rendimiento del capital inmobiliario y, en principio, no permite aplicar la bonificación del 50%*.
- Se pueden deducir gastos relacionados con la actividad (IBI, comunidad, seguros, reparaciones…).
- No se necesita licencia específica pero sí el Número de Registro de Alquiler para anunciarse en plataformas de alquiler de temporada a partir del 1 de julio de 2025.
Es muy utilizado en ciudades con alta movilidad laboral o en zonas turísticas fuera de temporada alta.
*Ahora bien, los TSJ han dictado sentencias discrepantes sobre los alquileres de temporada, en las que se podría defender la bonificación del 50% si el arrendamiento recae sobre la vivienda permanente del inquilino, sin exigir que su duración supere un determinado periodo
de tiempo V3660-16 y TEAC 8/3/18, STSJ Madrid 6-10-21 (no 525/2021) o STSJ Andalucía 30-4-21 (no 687/2019). Interesante RTEAC 28-10-21 y 23-03-22 para deducción por alquiler en la misma línea, centrada en la prueba del destino como vivienda permanente (jurisprudencia analizada por anuk servicios inmobiliarios Vid )
Alquiler turístico: rentabilidad máxima, exigencia fiscal máxima
Este modelo puede generar ingresos elevados, pero conlleva obligaciones añadidas:
- Es obligatorio contar con una licencia turística en vigor y el Número de Registro de Alquiler (NRA) correspondiente. No hay una única norma estatal: cada comunidad autónoma y municipio puede establecer requisitos específicos (licencias, duración máxima, etiquetado, inspecciones, zonificación…).
- Implica mayor rotación y desgaste de la propiedad. Debes contemplar los gastos de entradas y salidas (limpieza, coordinación de llaves, posicionamiento y reseñas).
- Tributa como actividad económica si se prestan servicios adicionales (limpieza, check-in, etc.).
- Desde 3 de abril de 2025, ya no es posible alquilar una vivienda como alojamiento turístico sin el consentimiento previo y expreso de la comunidad de propietarios.
Conclusión
Antes de alquilar tu vivienda, infórmate bien. Elegir el tipo de arrendamiento más adecuado pasa no solo por considerar la demanda del mercado, sino también por entender su impacto fiscal. En Ambienthe te asesoramos para que tomes decisiones con visión estratégica y
rentable.
¿Dudas sobre cuál te conviene más? Te ayudamos a definir la mejor opción según tu perfil y tu propiedad.
